Verhandlungstermine am 17. April 2019, 10.00 Uhr und 11.00 Uhr - VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17 (Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung; sogenannte Sozialklausel

Ausgabejahr 2019
Erscheinungsdatum 27.02.2019

Nr. 023/2019

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wird sich in zwei Verfahren näher mit den Voraussetzungen der sogenannten Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB befassen.

VIII ZR 180/18

In diesem Verfahren ist die inzwischen über 80 Jahre alte Beklagte zu 1 seit 1974 Mieterin einer etwa 73 qm großen Dreizimmerwohnung in Berlin, die sie gemeinsam mit ihren erwachsenen Söhnen (Beklagte zu 2 und 3) bewohnt. Im Jahr 2015 erwarb der Kläger, der bislang mit seiner Ehefrau und seinen Kindern (inzwischen zwei und vier Jahre alt) ebenfalls zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung lebt, die streitgegenständliche Wohnung und erklärte kurze Zeit später gegenüber der Beklagten zu 1 die Kündigung des Mietverhältnisses, da er diese Wohnung nunmehr mit seiner Familie selbst nutzen wolle. Langfristig sei geplant, diese Wohnung mit der benachbarten Wohnung (circa 65 qm) zu verbinden, die der Kläger ebenfalls erworben und bei der er das dort bestehende Mietverhältnis auch bereits gekündigt hat.

Die Vorinstanzen haben die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Klägers für wirksam erachtet. Das Berufungsgericht hat aber - anders als noch das Amtsgericht - die auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage gleichwohl abgewiesen. Es ist auf einen entsprechenden Widerspruch der Beklagten zu 1 vom Vorliegen eines Härtefalls im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen und hat bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB). Dabei seien auf Seiten der Beklagten zu 1 unter anderem deren hohes Alter, eine attestierte Demenzerkrankung, ihre mit der langen Mietdauer einhergehende Verwurzelung sowie die Schwierigkeiten bei der Beschaffung von bezahlbarem Ersatzwohnraum in Berlin zu berücksichtigen. Demgegenüber komme dem (Rück-)Erlangungsinteresse des Klägers als Eigentümer der Wohnung zwar ebenfalls erhebliches Gewicht zu. Vorliegend sei im Rahmen der Härtefallprüfung aber zu seinen Lasten maßgeblich darauf abzustellen, dass der Eigenbedarf bereits bei Erwerb der Wohnung absehbar gewesen sei und der Kläger zudem von vornherein mit dem Einwand von Härtegründen bei einer Kündigung habe rechnen müssen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

VIII ZR 167/17

In dem anderen Verfahren sind die Beklagten zu 1 und 2 seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in Kabelsketal (Sachsen-Anhalt), die sie gemeinsam mit dem volljährigen Sohn der Beklagten zu 1 sowie dem Bruder des Beklagten zu 2 (Beklagte zu 3 und 4) bewohnen. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit der Begründung, die Klägerin zu 1 wolle mit ihrem Lebensgefährten in die Doppelhaushälfte einziehen, um ihre pflegebedürftige Großmutter, die in der Nähe des Anwesens wohne, besser unterstützen zu können. Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Zum einen hätten die Kläger den Eigenbedarf nur vorgeschoben; Grund der Kündigung seien vielmehr Streitigkeiten über von den Beklagten gerügte Mängel der Wohnung. Zum anderen sei ihnen ein Umzug aufgrund der schweren Erkrankungen der Beklagten zu 1 (Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden, Grad der Behinderung 50%) und des Beklagten zu 4 (Pflegestufe II, alkoholkrank) nicht zumutbar.

Auch in diesem Verfahren haben die Vorinstanzen die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) für gegeben erachtet. Das zwischenzeitliche Versterben der Großmutter der Klägerin zu 1 sei insoweit unbeachtlich, da ein nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrunds nur dann zu berücksichtigen sei, wenn - was hier nicht der Fall gewesen sei - dies vor Ablauf der Kündigungsfrist geschehe. Weiterhin könnten die Beklagten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, da sich aus den von ihnen zur Begründung herangezogenen ärztlichen Attesten bezüglich der Beklagten zu 1 und 4 nicht ergebe, dass der Umzug für diese aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzumutbar sei und insbesondere zu einer drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigung oder Lebensgefahr führe. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. […]

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

[…]

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) 1Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

[…]

§ 574a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

(1) 1Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. 2Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

(2) 1Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. 2Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

[…]

Vorinstanzen:

VIII ZR 180/18

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 17. Juli 2017 – 231 C 565/16

Landgericht Berlin – Urteil vom 9. Mai 2018 – 64 S 176/17

und

VIII ZR 167/17

Amtsgericht Halle – Urteil vom 11. Oktober 2016 – 95 C 1281/16

Landgericht Halle –Urteil vom 5. Juli 2017 – 1 S 245/16

Karlsruhe, den 27. Februar 2019

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