Verhandlungstermin am 12. Juli 2017, 10.00 Uhr - VIII ZR 243/16 (Berücksichtigungsfähigkeit von Drittinteressen bei der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB*)

Ausgabejahr 2017
Erscheinungsdatum 27.03.2017

Nr. 041/2017

Die Beklagten haben im Jahr 2012 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 7-Zimmer-Wohnung in St. Blasien gemietet; die Nettomiete für die rund 190 qm große Wohnung beläuft sich auf 850 €. Die Klägerin, die V-KG, hat das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Jahr 2015 erworben und ist dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten. Sie ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an die A-KG verpachtet hat, die dort ein Modegeschäft betreibt. Beide Gesellschaften werden von derselben Geschäftsführerin, die auch deren jeweils einzige Kommanditistin ist, vertreten.

Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* und begründete dies damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modegeschäfts zu errichten. Die Beklagten haben der Kündigung unter anderem mit der Begründung widersprochen, dass ein Interesse an einer derartigen wirtschaftlichen Verwertung tatsächlich nur die A-KG, nicht aber die Klägerin als Vermieterin habe.

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach Ansicht des Landgerichts würden die der Klägerin bei einem Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Beklagten entstehenden Nachteile das Bestandsinteresse der Beklagten weit überwiegen. Dabei seien nicht nur die Belange der Klägerin selbst, sondern aufgrund ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtung mit der A-KG auch deren Belange zu berücksichtigen. Die Klägerin wolle mit dem Abriss und dem Neubau die Geschäftsräume für das Modegeschäft ihrer "Schwestergesellschaft" vergrößern. Für die A-KG wiederum stelle diese Erweiterung eine Existenzfrage dar, da sie mit der Ausweitung ihrer Verkaufsfläche ihr Bestehen für die Zukunft sichere. Demgegenüber trete das Interesse der Beklagten am Verbleib in der Wohnung auch unter Berücksichtigung ihrer familiären Situation zurück.

Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

* § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

[…]

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

[…]

Vorinstanzen:

Amtsgericht St. Blasien - Urteil vom 6. April 2016 - 1 C 2/16

Landgericht Waldshut-Tiengen - Urteil vom 13. Oktober 2016 - 2 S 7/16

Karlsruhe, den 27. März 2017

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Ergänzende Dokumente

Urteil des VIII. Zivilsenats vom 27.9.2017 - VIII ZR 243/16 -