Terminhinweis in Sachen VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13 für den 18. März 2015

Ausgabejahr 2014
Erscheinungsdatum 16.12.2014

Nr. 189/2014

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten auf folgenden Termin hinweisen:

Verhandlungstermin: 18. März 2015

VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

In allen drei Verfahren sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter übertragen und verlangt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben wurde, ist jeweils streitig.

Im Einzelnen:

VIII ZR 185/14

AG Tempelhof-Kreuzberg - Urteil vom 9. August 2013 - 22 C 57/12

LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2014 - 65 S 388/13

Die Beklagten waren vom 1. Oktober 2002 bis zum 29. Dezember 2011 Mieter einer Wohnung der Kläger in Berlin. Der Mietvertrag sieht vor:

"§ 4 Nr. 6

Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

§ 12

Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in drei Zimmern vornimmt."

Die Beklagten halten die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam.

Das Amtsgericht hat der Klage weitgehend stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten blieb ohne Erfolg. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Schönheitsreparaturverpflichtung sei nicht gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Mieter würden nicht unzumutbar dadurch belastet, dass ihnen sowohl die Anfangs- als auch die laufende Renovierung übertragen würden, denn nach der Regelung in § 12 seien die Mieter gegenüber der Vermieterseite nicht verpflichtet worden, die dort genannten Malerarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses in einer bestimmten Art und Weise und bestimmten Frist auszuführen. Eine – hier nicht mit starren Fristen versehene – Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung benachteilige den Mieter auch bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung nicht unangemessen, solange die Renovierungsfristen erst ab Beginn des Mietverhältnisses liefen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsverlangen weiter.

VIII ZR 21/13

AG Berlin-Mitte - Urteil vom 10. Januar 2012 - 14 C 64/11

LG Berlin - Urteil vom 14. Dezember 2012 - 63 S 179/12

Die Beklagten waren vom 1. Juli 2003 bis zum 31. August 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Der Mietvertrag enthält in § 10 Nr. 4 und Nr. 5 folgende formularmäßige Regelung:

"4. Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken, in Küche, Bad und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn-. Und Schlafzimmern, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre sowie in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen. […]

5. Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bezug auf das Lackieren der Fenster und der Wohnungseingangstüre von Innen, der Wohnungstüren sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen, es sei denn, sie sind nicht erforderlich, da keine Lackabplatzungen, kein Nachdunkeln etc. vorhanden sind. Dieselbe Durchführungsverpflichtung und Ausführungsfrist gilt für das Schamponieren von Teppichen. […]"

Die Beklagten halten die Klauseln für unwirksam.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Abwälzung der Schönheitsreparaturen in § 10 Nr. 4 und Nr. 5 des Mietvertrags sei gemäß § 307 BGB* unwirksam. § 10 Nr. 4 enthalte eine starre Frist und benachteilige die Mieter daher unangemessen. Dies führe zur Unwirksamkeit der gesamten formularmäßigen Regelung über die Schönheitsreparaturen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Schadensersatzanspruch weiter.

VIII ZR 242/13

AG Hannover - Urteil vom 3. Januar 2013 - 510 C 12173/11

LG Hannover- Urteil vom 10. Juli 2013 - 12 S 9/13

Die Beklagte war vom 15. Januar 2008 bis zum 30. April 2011 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hannover. Der Mietvertrag enthält in § 8 Nr. 2 folgende Regelung:

"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist."

Die Klägerin ist der Ansicht, die Kosten für die Schönheitsreparaturen seien ungeachtet der noch nicht abgelaufenen Fristen zu ersetzen, weil die Wohnung infolge des Zigarettenkonsums der Mieter überdurchschnittlich abgenutzt und die Wände während der Mietzeit unsachgemäß gestrichen worden seien. Die Beklagten halten § 8 des Mietvertrags für unwirksam.

Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Abwälzungsklausel sei, da sie keinen starren Fristenplan enthalte, unabhängig davon wirksam, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben worden sei. Weil die Wohnung verraucht gewesen sei, schulde die Beklagte den vollen Renovierungsbetrag und nicht nur eine quotale Abgeltung. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

* § 307 BGB

(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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Ergänzende Dokumente

Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14 -
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.3.2015 - VIII ZR 21/13 -
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 -