Terminhinweis in Sachen VIII ZR 175/14 für den 4. Februar 2015

Ausgabejahr 2014
Erscheinungsdatum 20.11.2014

Nr. 172/2014

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten folgenden Terminhinweis geben:

Verhandlungstermin: 4. Februar 2015

VIII ZR 175/14

AG Langenfeld - Urteil vom 2. Oktober 2013 - Az. 34 C 154/13

LG Düsseldorf - Urteil vom 11. Juni 2014 - Az. 34 S 343/13

Der Beklagte ist seit dem 1. Dezember 2010 Mieter einer 140 m² großen Wohnung des Klägers. Die monatliche Nettomiete beträgt 1.100 €, zuzüglich Betriebskosten in Höhe von 180 € und der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 €.

Der Beklagte bezog seit Oktober 2011 Leistungen nach dem SGB II vom Jobcenter Mettmann. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Kläger weiter. Der Kläger erklärte wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände mit Schreiben vom 17. April 2013 die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Klage auf Zahlung der Mieten von Januar bis Mai 2013 sowie auf Räumung der Wohnung. Die Klage wurde dem Beklagten am 8. Juni 2013 zugestellt. Das Jobcenter Mettmann gab am 8. August 2013 eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB* ab, wonach es die aufgelaufenen Mietschulden übernehmen werde. Es zahlte allerdings im Anschluss nur die Mieten von Januar bis Mai 2013, nicht die darüber hinaus bereits fällige Miete für Juli und August 2013.

Mit Schreiben vom 30. August 2013 (gestützt auf die rückständigen Mieten für die Monate Juli und August 2013) sowie mit Schriftsatz vom 12. März 2014 (gestützt auf rückständige Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014) erklärte der Kläger erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Zwischenzeitlich hatte der Beklagte bei dem jetzt für ihn zuständigen Sozialamt der Stadt Hilden Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten beantragt, gegen den ablehnenden Bescheid der Stadt Hilden vom 26. August 2013 Widerspruch erhoben und schließlich einstweiligen Rechtsschutz beim Sozialgericht Düsseldorf beantragt. Mit Beschluss vom 30. April 2014 verpflichtete das Sozialgericht die Stadt Hilden zur Zahlung der Kosten der Unterkunft – also der Mieten – von September 2013 bis Juni 2014.

Das Amtsgericht hat der Zahlungs- und Räumungsklage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 12. März 2014 beendet worden. Der Kläger sei gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB** mit der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug geraten. Dem stehe nicht entgegen, dass der Kläger rechtzeitig die erforderlichen Anträge beim Sozialamt und beim Sozialgericht gestellt habe. Denn für die finanzielle Leistungsfähigkeit habe der Schuldner – hier der Mieter – verschuldensunabhängig einzustehen. Die Mietrückstände beruhten hier - anders als in Fällen, in denen etwa eine plötzliche Erkrankung oder ein Fehler seitens der Bank eine rechtzeitige Zahlung verhindern würde - auf der fehlenden finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters. Seien die Tatbestandsvoraussetzungen von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gegeben, bleibe auch kein Raum für eine Interessenabwägung. Die Kündigung vom 12. März 2014 sei auch nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil bereits zuvor eine fristlose Kündigung – vom 17. April 2013 – durch die Verpflichtungserklärung des Jobcenters unwirksam geworden sei.

Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

* § 569 BGB

(…)

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: (…)

2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. 2Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

** § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…)

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

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Ergänzende Dokumente

Urteil des VIII. Zivilsenats vom 4.2.2015 - VIII ZR 175/14 -