Terminhinweise in Sachen VIII ZR 191/13 für den 19. November 2014 und VIII ZR 224/13 für den 3. Dezember 2014

Ausgabejahr 2014
Erscheinungsdatum 07.11.2014

Nr. 161/2014

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten folgende Terminhinweise geben:

Verhandlungstermin: 19. November 2014

VIII ZR 191/13

AG Euskirchen - Urteil vom 8. November 2012 - 4 C 188/12

LG Bonn - Urteil vom 13. Juni 2013 - 6 S 188/12

Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Beseitigung eines Brandschadens in der von ihnen gemieteten Wohnung. Darüber hinaus begehren sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der (Kalt-) Miete um 60 % berechtigt zu sein.

Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Kläger Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden – lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hat – ist weitgehend erfolglos geblieben; das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote auf 15 % der Bruttomiete herabgesetzt.

Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, das Amtsgericht habe die Beklagte zu Recht zur Behebung des eingetretenen Brandschadens verurteilt. Dieser stellte einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB* dar, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Die Beklagte treffe als Vermieterin grundsätzlich die unbedingte Pflicht zur Erhaltung der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB** und damit zur Beseitigung der durch den Brand entstandenen Mängel.

Dass die Kläger den Brand leicht fahrlässig verursacht hätten, ändere hieran nichts. Zwar müsse der Vermieter einen Mangel nicht beseitigen, wenn der Mieter hierzu im Wege des Schadensersatzes gemäß § 280 Abs. 1 BGB*** verpflichtet sei. Eine derartige Verpflichtung treffe die Kläger aber im vorliegenden Fall gerade nicht, da sie einem etwaigen Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB ihrerseits einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung nach § 242 BGB entgegenhalten könnten. Die Beklagte habe nämlich ihre mietvertragliche Pflicht verletzt, ihre Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen, um die Beseitigung des Brandschadens zu finanzieren. Wenn – wie hier – der Mieter bereits durch die umgelegte Zahlung der Versicherungsprämie für eine Wohngebäudeversicherung zur Deckung des durch ihn verursachten Schadens beigetragen habe, dürfe er davon ausgehen, als Gegenleistung für die von ihm anteilig übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Aus dieser Interessenlage folge nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn – wie hier – ein Versicherungsfall vorliege, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen sei und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter habe.

Da die Beklagte dieser mietvertraglichen Pflicht nicht nachgekommen sei, könne sie auch keinen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB gegen die Kläger geltend machen. Dementsprechend verbleibe es bei der ihr obliegenden Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Kläger könnten deshalb überdies die Feststellung verlangen, dass die Miete gemäß § 536 BGB wegen des streitgegenständlichen Brandschadens bis zu dessen Beseitigung monatlich in Höhe von 15 % der Bruttomiete gemindert gewesen sei.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

*§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

** § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) (…) Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. (…)

*** § 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Verhandlungstermin: 3. Dezember 2014

VIII ZR 224/13

AG Berlin-Charlottenburg - Urteil vom 1. November 2011 - 239 C 155/12

LG Berlin - Urteil vom 20. Juni 2013 - 67 S 619/12

Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Erstattung von Kosten für Schönheitsreparaturen, die sie in ihrer Mietwohnung in Berlin durchgeführt haben. Sie berufen sich auf § 11 des Mietvertrags vom 7. Februar 1990, der vorsieht:

"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.

2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4)* vorgesehenen Kostenansätze.

3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom selben Tag lautet:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.

Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Kläger lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von 2.440,78 €. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper gestrichen worden.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, § 11 Ziffern 1 und 2 des Mietvertrags beträfen ausschließlich die – bereits gesetzlich bestehende – Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Erst § 11 Ziffer 3 regele den Fall, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter selbst ausgeführt worden seien. Die Zusatzvereinbarung treffe ihrem klaren Wortlaut nach eine ergänzende Regelung zur Höhe des dann abrechenbaren Betrags, dies unter dem Vorbehalt, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht erfolgt sei. Weder § 11 des Mietvertrags noch die Zusatzvereinbarung verpflichteten die Mieter zu Schönheitsreparaturen. Der Vermieter habe sich daher nicht vorbehalten müssen, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Die Kläger als Mieter könnten, sie müssten aber die Schönheitsreparaturen nicht ausführen. Ebenso wenig werde dem Vermieter die Befugnis genommen zu entscheiden, ob er die Schönheitsreparaturen selbst ausführen wolle, beziehungsweise den Mietern diese Entscheidungsbefugnis übertragen. Mit dem "Abrechnungsmodus" in der Zusatzvereinbarung werde nur offen gelegt, dass die Mieter einen Kostenanteil für die Schönheitsreparaturen über die Miete trügen, und sichergestellt, dass sie hierfür nicht doppelt aufkämen.

Die Kläger hätten sich über die bei der Beklagten verbliebene Befugnis und ihren ausdrücklich erklärten Willen hinweggesetzt, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Ein Zahlungsanspruch bestehe daher nicht.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.

*§ 28 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung): Instandhaltungskosten

(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchsten mit 10 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche [seit 2005: 8,50 € mit fortgeschriebenem Inflationsausgleich] im Jahr angesetzt werden.

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Ergänzende Dokumente

Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.11.2014 - VIII ZR 191/13 -
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 3.12.2014 - VIII ZR 224/13 -