Terminhinweise in Sachen VIII ZR 245/11, VIII ZR 246/11 für den 18. April 2012; VIII ZR 92/11 für den 18. April 2012; VIII ZR 110/11 für den 9. Mai 2012 und II ZR 48/11 für den 10. Juli 2012

Ausgabejahr 2012
Erscheinungsdatum 29.03.2012

Nr. 041/2012

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten folgende Terminhinweise geben:

Verhandlungstermin: 18. April 2012

VIII ZR 245/11

AG Hoyerswerda - Urteil vom 21. Oktober 2010 - 1 C 73/10

LG Bautzen - Urteil vom 22. Juli 2011 – 1 S 126/10

und

VIII ZR 246/11

AG Hoyerswerda - Urteil vom 15. Juli 2010 - 1 C 144/10

LG Bautzen - Urteil vom 22. Juli 2011 – 1 S 95/10

In den beiden zur Verhandlung anstehenden Verfahren verlangt der Kläger die Räumung und Herausgabe einer von den jeweiligen Beklagten innegehaltenen Wohnung.

Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen. Die jeweiligen Beklagten wandten sich gegen diese und die in den Folgejahren erteilten Betriebskostenabrechnungen mit der Begründung, es bestünden Einwendungen gegen die Position "Hausmeisterkosten", zudem sei der Umlageschlüssel für "Wasser und Abwasser" falsch. Klagen des Klägers auf Nachzahlung von Betriebskosten aus dem Jahre 2005 hatten keinen Erfolg. Der Kläger änderte auch in den Folgejahren den Umlageschlüssel für die Position "Wasser und Abwasser" nicht und stellte wiederum Kosten des Hauswarts und der Hausreinigung ein; die Vorauszahlungen passte er jeweils nach der Abrechnung an.

Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht.

Die Hausverwaltung des Klägers kündigte beide Mietverhältnisse mit Schreiben vom 11. November 2009 fristlos, hilfsweise fristgemäß und wiederholte die Kündigung in der Folgezeit.

Die Räumungsklagen des Vermieters hatten in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Die erklärten Kündigungen seien bereits wegen Verstoßes gegen § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* unwirksam. Denn der Vermieter könne eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit Beträgen aus einer Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen erst dann wirksam aussprechen, wenn er zuvor den Mieter gerichtlich auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse in Anspruch genommen habe, der Mieter rechtskräftig hierzu verurteilt worden sei und trotzdem innerhalb von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils nicht gezahlt habe.

Aber auch unabhängig hiervon bestehe das Mietverhältnis zwischen den Parteien fort, weil der Kläger zur fristlosen oder fristgerechten Kündigung nicht berechtigt gewesen sei. Die vom Kläger beanspruchten erhöhten Vorauszahlungen hätten ihm nicht zugestanden. Der Bundesgerichtshof habe zwar entschieden, dass eine Anpassung von Vorauszahlungen aufgrund einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zulässig sei und es auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung nicht ankomme. § 560 Abs. 4 BGB** erlaube dem Vermieter aber nur eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe. Dies verbiete es, eine Abrechnung mit groben inhaltlichen Fehlern zugrunde zu legen, die den Abrechnungssaldo deutlich zu Lasten des Mieters verschieben würden. Bei Abzug der nicht gerechtfertigten Hausmeisterkosten und Korrektur der Wasserkosten verbleibe in den Abrechnungen kein Saldo zum Nachteil der Beklagten, so dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen auch kein Raum gewesen sei.

Mit den vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionen verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.

* § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

…

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

…

3.Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

** § 560 Veränderungen von Betriebskosten

…

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Verhandlungstermin: 18. April 2012

VIII ZR 92/11

AG Heidelberg - Urteil vom 10. September 2010 – 30 C 280/09;

LG Heidelberg - Urteil vom 25. Februar 2011 – 5 S 87/10

veröffentlicht in WuM 2011, 167 = ZMR 2011, 470

In dem zur Verhandlung anstehenden Fall streiten die Parteien um die Räumung von Wohnraum und insbesondere um die Frage, ob dieser sich in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB* befindet, mit der Folge, dass § 573 BGB** unanwendbar und eine ordentliche Vermieterkündigung auch ohne ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wirksam wäre.

Der inzwischen 48-jährige Beklagte mietete im Februar 2004 vom Kläger ein Zimmer in dessen Anwesen in Heidelberg, das dort als "Studentenwohnheim" bezeichnet ist. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim beantragt. 63 Wohnungen darin wurden öffentlich gefördert aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen; inzwischen besteht keine Preisbindung mehr. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Räume sind möbliert und werden gegenwärtig bei ca. 12 m² für 210 € im Monat (die Miete des Beklagten beträgt 190 € im Monat) vermietet. Küche, Sanitär- und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt, wobei die Dusche mit Münzautomat versehen ist. Der Kläger schließt mit den Studenten regelmäßig auf ein Jahr befristete Verträge ab.

Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten das Mietverhältnis zum 31. März 2009 unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten".

Das Amtsgericht hat der Räumungsklagen des Vermieters stattgegeben, das Landgericht sie auf die Berufung des Beklagten abgewiesen.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Die Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Der in dem Kündigungsschreiben genannte Hinweis genüge bereits dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht. Diese Vorschrift sei vorliegend nicht gemäß § 549 Abs. 3 BGB unanwendbar, denn es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne der Vorschrift.

Dass sich seine Wohnung in einem Gebäude befinde, welches sich "Studentenwohnheim" nenne, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert worden sei, das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweise, über eine auf studentische Bewohner ausgerichtete Hausordnung verfüge und ganz überwiegend von Studenten bewohnt werde, genüge nicht, um dieses Tatbestandsmerkmal zu erfüllen, denn dann wäre jedes Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen an Studenten vermietet werde, ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB mit der Konsequenz, dass eine ordentliche Kündigung ohne ein berechtigtes Interesse des Vermieters möglich wäre. Daher sei das Tatbestandsmerkmal "Studentenwohnheim" einschränkend auszulegen. Für das Vorliegen eines Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB sei notwendig, aber auch ausreichend, wenn Wohnraum in hierfür bestimmten und geeigneten Gebäuden an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wird, nach dem die Wohnungsnot der Studenten gerade dadurch gelindert werden soll, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht. Dieses Förderkonzept müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder doch einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Beim Wohnheim des Klägers fehle es sowohl an einem derartigen hinreichend verbindlichen Förderkonzept als auch am Rotationsprinzip.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

* § 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

…

(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 557 bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.

** § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Verhandlungstermin: 9. Mai 2012

VIII ZR 110/11

AG Berlin-Mitte - Urteil vom 11. August 2009 – 14 C 342/08

LG Berlin - Urteil vom 11. März 2011 – 63 S 469/09

In diesem Fall begehrt die Vermieterin von den beklagten Mietern die Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung.

Die Wohnung der Beklagten verfügt über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung, für welche die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt. Im Mai 2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB* zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145 €, die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 € und den nach Anschluss an die Gaszentralheizung neu zu zahlenden Heizkostenvorschuss mit 113,52 € pro Monat. Die Beklagten stimmten der Modernisierung nicht zu.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 554 Abs. 1 BGB* auf Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die Gaszentralheizung, da es sich hierbei um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Modernisierungsmaßnahmen seien bauliche Veränderungen der Mietsache, die deren Gebrauchswert erhöhten und eine bessere Nutzung gegenüber dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand ermöglichten. Dies sei vorliegend der Fall, da der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand derjenige ohne Sammelheizung, mithin die Ausstattung mit Kohleöfen sei. Demgegenüber stelle der Anschluss an die Gaszentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme dar.

Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand, nicht der vom Mieter geschaffene, sei es auch mit Genehmigung des Vermieters. Vertragsgemäß sei vorliegend die Ausstattung mit einer Ofenheizung. Die vom Vormieter in der Wohnung installierte und von den Beklagten übernommene Gasetagenheizung sei daher nicht vom Vermieter gestellt worden.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

* § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

…

Verhandlungstermin: 10. Juli 2012

II ZR 48/11

LG Frankfurt am Main - Urteil vom 2. Februar 2010 - 3-5 O 178/09

OLG Frankfurt am Main - Urteil vom 15. Februar 2011 - 5 U 30/10

(abgedruckt in ZIP 2011, 425)

Die Klägerin ist Aktionärin der beklagten Fresenius SE. Sie hat eine Anfechtungsklage gegen die in der Hauptversammlung der Beklagten vom 8. Mai 2009 gefassten Beschlüsse über die Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2008 erhoben.

Der Anfechtungsklage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Von der Klägerin und ihren Tochtergesellschaften sind Beratungsverträge mit einer Anwaltssozietät geschlossen worden. Partner dieser Sozietät ist der stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende der Beklagten. Nach dem Vortrag der Beklagten legt der Aufsichtsrat zu Beginn eines jeden Jahres das Gesamtbudget für derartige Mandate fest und genehmigt jeweils am Ende des Jahres die einzelnen Verträge. Die von Anfang Januar bis Ende September 2008 erbrachten Zahlungen auf Anwaltsverträge sind in der Aufsichtsratssitzung vom 4. Dezember 2008 genehmigt worden. Im Corporate-Governance-Bericht der Beklagten für das Jahr 2008 wurde mitgeteilt, dass der Aufsichtsrat der Mandatierung des stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden zugestimmt habe.

Die Klägerin hat mit ihrer Anfechtungsklage geltend gemacht, der Corporate-Governance-Bericht für 2008 sei hinsichtlich der Zustimmung zu der Mandatierung des stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden unrichtig und ein Vorstand, der rechtsgrundlos hohe Zahlungen an ein Aufsichtsratsmitglied leiste, verstoße ebenso gegen seine Pflichten wie das Aufsichtsratsmitglied durch deren Entgegennahme.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dazu hat es ausgeführt: Die Entlastungsbeschlüsse seien für nichtig zu erklären, weil der Vorstand dadurch, dass er Zahlungen an die Sozietät des stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden veranlasst habe, obwohl die zugrunde liegenden Verträge noch nicht gemäß § 114 AktG vom Aufsichtsrat genehmigt gewesen seien, schwer und eindeutig gegen das Gesetz verstoßen habe. Indem die Anwaltssozietät diese Zahlungen – das Oberlandesgericht ist von einer jährlichen Honorarsumme von 1 Mio. € ausgegangen - entgegen genommen habe, sei auch dem Aufsichtsratsmitglied eine Pflichtwidrigkeit vorzuwerfen, so dass die Entlastung des Aufsichtsrats ebenfalls - insgesamt - rechtswidrig sei. Nach Systematik und Regelungszweck des § 114 AktG sei unabhängig von einer späteren Zustimmung des Aufsichtsrats die Zahlung einer Vergütung für Beratungsleistungen an ein Aufsichtsratsmitglied verboten, es sei denn, der Aufsichtsrat habe seine Zustimmung vor der Zahlung erteilt. Das gelte auch für eine Vergütung, die nicht an das Aufsichtsratsmitglied persönlich, sondern an eine Anwaltssozietät gezahlt werde, der das Aufsichtsratsmitglied angehöre, wenn der diesem persönlich zugutekommende Betrag nicht nur ganz geringfügig sei.

§ 114 AktG lautet:

(1) Verpflichtet sich ein Aufsichtsratsmitglied außerhalb seiner Tätigkeit im Aufsichtsrat durch einen Dienstvertrag, durch den ein Arbeitsverhältnis nicht begründet wird, oder durch einen Werkvertrag gegenüber der Gesellschaft zu einer Tätigkeit höherer Art, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von einer Zustimmung des Aufsichtsrats ab.

(2) Gewährt die Gesellschaft auf Grund eines solchen Vertrags dem Aufsichtsratsmitglied eine Vergütung, ohne dass der Aufsichtsrat dem Vertrag zugestimmt hat, so hat das Aufsichtsratsmitglied die Vergütung zurückzugewähren, es sei denn, dass der Aufsichtsrat den Vertrag genehmigt. …

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Ergänzende Dokumente

Urteil des II. Zivilsenats vom 10.7.2012 - II ZR 48/11 -
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 13.6.2012 - VIII ZR 92/11 -
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 15.5.2012 - VIII ZR 245/11 -
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 20.6.2012 - VIII ZR 110/11 -
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 15.5.2012 - VIII ZR 246/11 -
Beschluss des VIII. Zivilsenats vom 7.9.2011 - VIII ZR 246/10 -
Beschluss des II. Zivilsenats vom 18.9.2012 - II ZR 48/11 -