Quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

Ausgabejahr 2011
Erscheinungsdatum 08.02.2011

Nr. 024/2011

Der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch vermindern.

In den beiden heute entschiedenen Verfahren nahmen die den Fonds finanzierenden Banken die Fondsgesellschafter persönlich auf Rückzahlung in Anspruch. In den Darlehensverträgen war vereinbart, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung). Nachdem die Fonds in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite. Sie verwerteten die Fondsgrundstücke. Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Umfang die Erlöse auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat angenommen, bei einer quotalen Haftung müsse die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen. Das Kammergericht in Berlin hat in einem ähnlich gelagerten Fall die Verträge ausgelegt, dass darin keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts zurückgewiesen. Ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, hängt von den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab. Die quotale Haftung ist kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept, so dass die Vertragsparteien in der Gestaltung frei sind. Da in beiden entschiedenen Fällen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vorsahen, verminderten hier die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.

Urteile vom 8. Februar 2011 – II ZR 243/09 und II ZR 263/09

II ZR 243/09

LG Frankfurt a.M. – 2/20 O 1/04 – Entscheidung vom 21. Dezember 2006

OLG Frankfurt a.M. – 23 U 18/07 – Entscheidung vom 25. Februar 2009

II ZR 263/09

LG Berlin – 21 O 410/06 – Entscheidung vom 29. November 2007

KG – 24 U 102/07 – Entscheidung vom 12. November 2008

Karlsruhe, den 8. Februar 2011

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Ergänzende Dokumente

Urteil des II. Zivilsenats vom 8.2.2011 - II ZR 243/09 -
Urteil des II. Zivilsenats vom 8.2.2011 - II ZR 263/09 -